走进美国房地产

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一、美国人的住房情况

　　美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。

　　在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较平稳的。

　虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。1997年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。

　　在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。

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专访鹏华美国房地产基金经理裘韬。
　　商报：您觉得目前美国的经济环境如何？
　　裘韬：美国经济复苏的态势相对明显，虽然速度稍慢，但复苏趋势是大概率事件。美国经济的复苏最终会反映到物业经营状况上。当前配置美元资产是较好的时机。
　　美国政府在经济低迷期积极创造就业岗位。当前两党对于削减财政开支的方案仍在僵持中,总统大选结束前财税政策前景并不明朗，短期出台财政刺激政策可能性极小。因此美国的企业表现还是比较冷静，现在的现金储备达到历史最高峰，部分原因是因为不能确定未来的政策方向，所以控制支出。目前税务制度的改革、政治上的不确定性都抑制了经济的增长。
　　商报：请简要介绍QDII基金及鹏华美国房地产基金的情况。
　　裘韬：鹏华美国房地产基金自去年11月底成立以来至今业绩尚可，今年以来净值增长率达到5.10%（银河数据，至8月31日），主要得益于今年美国房地产市场的复苏以及美元资产强势的表现。
　　未来基金规模的变化对投资操作的影响不会太大，对于持股个数以及集中度都不会有太大区别。目前基金持有的Reits大概有40到50个。基金的换手率和仓位变化都不是太大，其中包含的公寓和零售类Reits品种较多,写字楼类较少。去年看好的工业和酒店类表现不错，公寓和养老医疗的配置也较好。在整体组合配置中，医疗类Reits的整体贡献是最大的。虽然医疗类Reits年初以来涨幅落后，但是基本面比较好，且在后来的下跌中抗跌，反弹行情中补涨。
　　商报：什么样的投资者投资Reits较为合适？
　　裘韬：Reits的投资者大部分为有长期配置需求的投资者。据2007年ING Clarion的数据显示，机构投资者如养老金、保险公司等长期投资者占美国Reits投资者分布的42%左右。目前日本投资者是美国市场的重要参与者，Reits目前市场规模大概在4500亿美元市值左右，长期投资者如日本和美国占到3000多亿美元，占比较高。机构投资者有定期的投资需求，过去偏向于投资债券，然而目前债市收益率下滑趋势明显，所以Reits也是机构投资者重要的配置品种。
　　目前市场是波段行情，而Reits的分红有助于摊平成本，投资者定投Reits或是比较好的投资方式，也可以作为资产配置中的一种投资类别。从Reits的基本面来看，由于Reits大部分的业务在美国本土，且和资本市场紧密相关，包括利率和资金流向等，因而每一次的市场波动都会带来投资的机会。
　　商报：您如何看待四季度Reits市场的走势？
　　裘韬：尽管Reits的价格变化和市场正相关，但总体而言Reits公司“收租金”的本质一般不会随着季节有太大变化，总有一些细分类别的公司会表现相对突出。就四季度而言，Reits细类类别中有些行业比如零售行业在冬季进入旺季、公寓行业秋季也较为活跃。
　　今年下半年的全球经济形势依然比较复杂，但美国的经济情况仍然相对较好，美联储的货币政策仍有进一步宽松的可能。从房地产的基本面来看，美国各经济领域对商业地产的需求稳固增强，而主要地区的供应量仍较为有限；持续低廉的融资成本将促使Reits继续优化资本结构参与项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有较强提升空间。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。
　　尽管如此，美国经济复苏的步伐依然较为缓慢，未来几个季度美国房地产市场仍可能面临很多风险因素，如美国的中长期利率上扬导致Reits融资成本的上升和估值的下滑，以及新增就业的放缓和个人收入增长的停滞会影响到消费者开支。

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